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Bauten auf fremden Grund (Superädifikate)

Grund und Boden, einerseits, und Gebäude, andererseits bilden eine untrennbare Einheit und stehen im Eigentum desselben Eigentümers.

Baurecht und Superädifikat bilden die einzigen Ausnahmen zu dieser Regel, wobei das Baurecht mehr Rechtssicherheit brachte.

Mit 1.6.2022 traten Änderungen im Grundbuch in Kraft, doch wird das Superädifikat damit tatsächlich verbessert?

Das müssen Sie wissen:

  • § 435 ABGB erlaubt es ein Gebäude auf fremden Boden zu errichten und damit Eigentum von Gebäude und Grundstück zu trennen. § 435 ABGB ist eine Ausnahme zur Regel und gelangt nur dann zur Anwendung, wenn das Gebäude in der Absicht aufgeführt wird, dass es nicht stets darauf bleiben soll.
  • Die fehlende Belassungsabsicht ist Voraussetzung für Superädifikate; diese kommt (unter anderem) nach der Entscheidung des OGH vom 8.3.2007 durch (i) äußere Erscheinung des Bauwerkes, (ii) Zweckwidmung oder durch (iii) das zugrunde liegende Grundnutzungsverhältnisse zum Ausdruck. Ist keine der drei Voraussetzungen erfüllt, liegt kein Superädifikat vor. Die Investitionen des Erbauers stehen nicht in seinem Eigentum.
  • Superädifikate müssen neu gebaut werden; die Begründung eines Superädifikats an bestehenden Gebäuden ist anders als beim Baurecht nicht möglich. Wird es trotzdem versucht, so ist das Superädifikat nichtig und besteht nicht. Gerade für finanzierende Banken kann dies gravierende, wenn nicht desaströse Auswirkungen haben.
  • In der Praxis häufig ist die Fragestellung, ob bestehende Gebäudeteile in das neu zu errichtende Superädifikat einbezogen werden können. Die Judikatur ist hierzu sehr restriktiv und erlaubt nur die Einbeziehung untergeordneter Teile. Gerade für Käufer ist dies im Rahmen einer Due Diligence zu prüfen.
  • Superädifikate entstehen bereits mit Errichtung, eine grundbücherliche Eintragung ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Erst die Eigentumsübertragung oder Verpfändung verlangen die Setzung eines bestimmten Modus. Nach dem Urkundenhinterlegungsgesetz (UhG) ist hiefür die Hinterlegung einer Urkunde vorgesehen.
  • Bislang wurden die Urkundenregister analog geführt. Seit dem 1.6.2022 ist das Urkundenregister elektronisch, die entsprechenden Anträge sind in strukturierter Form einzubringen. 

Die Veränderungen sind sehr begrüßenswert, wenngleich auch nicht weitgehend genug. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzgeber das digitale Register ausbaut und insbesondere auch einen Vertrauensschutz einführt. Nur damit kann das Superädifikat erfolgreicher werden.

Zu diesem Thema gibt es auch bei Linde Media einen Podcast aus der Serie „Am Punkt.“ mit Klaus Pfeifer.

Klaus Pfeifer, Partner bei Weber & Co.

Mag. iur., Bakk., LL.M. (London)
Klaus Pfeiffer
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