Baurecht, Immobilien

Das Baurecht – Eigentum auf Zeit

Das zivilrechtliche Baurecht ist ein Rechtsinstitut, das die Spaltung des Eigentums an einem Gebäude, und an der Grundfläche, auf welcher dieses errichtet ist, oder errichtet werden soll, auf verschiedene dinglich Berechtigte erlaubt.

Da das Baurecht zeitlich befristet sein muss – auf zumindest 10 und maximal 100 Jahre, und seinem Inhaber, dem „Bauberechtigten“ eigentümerähnliche Rechte gewährt, kann man es in wirtschaftlicher Hinsicht auch als „Eigentum auf Zeit“ betrachten.

Folgendes sollten Sie wissen: 

  • Das Baurecht wird dadurch begründet, dass zwischen dem Eigentümer der Liegenschaft („Grundfläche“) und dem (späteren) Bauberechtigten ein Baurechtsvertrag abgeschlossen wird, und das Baurecht gemäß diesem Baurechtsvertrag als bücherliche Belastung der Liegenschaft im Grundbuch einverleibt wird. Parallel wird im Grundbuch für das Baurecht eine eigene Grundbuchseinlage (die „Baurechtseinlage“) eröffnet, aus welcher sich der jeweilige Berechtigte aus dem Baurecht ergibt, und in welcher die bücherlichen Rechte gegen den Bauberechtigten (etwa Pfandrechte, Veräußerungsverbote, Vorkaufsrechte, Reallast des Bauzinses, etc.) eingetragen werden. 
  • Der Baurechtsvertrag regelt zwingend den Gegenstand des Baurechts, den Baurechtszins sowie die Dauer (Laufzeit) des Baurechts. Weitere Regelungen, die denen eines Liegenschaftskaufvertrages nahekommen, können getroffen werden. 
  • Gegenstand des Baurechtes kann ein schon bestehendes oder ein vom Bauberechtigten erst zu errichtendes Bauwerk („Gebäude“) sein. Dem Bauberechtigten stehen am Gebäude die Rechte gleich einem Eigentümer, an der Liegenschaft die Rechte eines Fruchtnießers zu. Grundsätzlich belastet das Baurecht die gesamte Liegenschaft, es kann jedoch „der Ausübung nach“ auf diejenigen Teile der Liegenschaft, auf welchen das Gebäude steht, und die zu seiner Aufschließung (Zugänglichkeit, Versorgungsleitungen, etc.) notwendig sind, beschränkt werden.
  • Der Baurechtszins stellt die Abgeltung für die Gewährung des Baurechtes während der Laufzeit dar. Er wird als periodisch wiederkehrende Zahlungspflicht (monatlich oder jährlich fällig), als Einmalzahlung (zumeist bei Einverleibung des Baurechts fällig), oder als Kombination beider Elemente vereinbart. Entgeltlichkeit ist jedoch nicht Voraussetzung, das Baurecht kann auch unentgeltlich eingeräumt werden, etwa von einer Gemeinde, um Ansiedelungen zu fördern. Diesfalls beschränkt sich die Pflicht des Bauberechtigten auf die Errichtung /den Bezug des Gebäudes. In der Variante periodischer Baurechtszins erhält der Liegenschaftseigentümer einen durch Reallast absicherbaren, einer Wertsicherungsvereinbarung zugänglichen fixen Einkommensstrom während der Laufzeit. 
  • Die Laufzeit des Baurechts muss in einer bestimmten Zeitperiode mit fixem Endtermin bestehen. Das Baurecht ist auflösungsfeindlich, die einzige zulässige Möglichkeit zur Auflösung vor Laufzeitende besteht in der im Baurechtsvertrag zu treffenden Vereinbarung, dass das Baurecht vorzeitig aufgelöst werden kann, wenn der Bauberechtigte den Baurechtszins für zumindest zwei aufeinanderfolgende Jahre nicht entrichtet hat.
  • Zusammenfassend stellt sich das Baurecht als ein veräußerliches, vererbliches dingliches Recht dar, welches auch teilbar ist (auch in Form des sogenannten „Baurechtswohnungseigentums“), und welches durch Verpfändung zur Kreditbesicherung eingesetzt werden kann. 

Da das Baurecht der Mobilisierung von Bauland dienen kann, ist es in Zeiten hoher Grundstückspreise und Verknappung von Bauland topaktuell und wird immer häufiger bei Bauträgerprojekten eingesetzt. Da die Gestaltung einer Baurechtstransaktion sowie die Akquisition eines Baurechts oder Baurechtswohnungseigentumsobjektes r komplexer ist als reine An- und Verkaufstransaktionen ist guter Rat und einschlägige Expertise gefragt. Dies finden Sie bei uns! Gerne stehe ich Ihnen für weiterführende Auskünfte zur Verfügung:

Daniela Witt-Dörring, Partner bei Weber & Co.

Dr. iur., Mag.rer.soc.oec., MRICS
Daniela Witt-Dörring
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